网文两篇：
中国高房价：体制造就的流动性游戏
学者们常用房价收入比和租金回报率衡量远不合理的中国房价，在体制下却是理性选择的结果。
从供给面看，地方政府垄断土地供给为房价提供助涨的引擎。于是体制下，中国地产商就不再是简单生产企业，而是土地银行，其获利模式是靠经营大量土地储备并从土地未来升值中获利，只要银根不紧，地产商几乎没有任何压力，拿地和开发的钱几乎可以全部来自信贷。更关键的是，地方政府与开发商高度的利益同向，打死了开发商，政府的收入从何而来？地方政府会自觉地控制供给为你保值，出了那么多“地王”，地产商却不用担心有一天“面粉比面包贵”而最后砸在手里，政府会主动和你协商，以保持最大的共同利益，比如容积率给你提升个百分之几十，可以给你加楼高，甚至规划也可以改等等，办法多得很。所以“痛痛快快地拿地，有节制地开发”是中国房地产业稳赚不赔的金科玉律。
从需求面看，城市化和工业化加速阶段所蕴含的刚性需求，货币超发所导致的通胀恐慌逼着房屋完全脱离消费属性，而沦为跟黄金一样的天然保值品，黄金没有使用价值，而中国房价可以不必看租金回报率。
其实更关键是信贷条件的放松，如果银行系统愿意为未来负债和资产质量恶化而承受更多的责任，中国超级大的人口基数足可以将没有支付能力的需求变成现实需求，释放很多年。当然中国金融部门技术低下会制约了其杠杆放大能力，但人口基数实在巨大。尽管你不能像美国人搞花样翻新的各种次贷创新，但中国人倾三个家庭之力足以攒齐一份房贷的首付。
中国银行的房贷几乎很少顾及借贷人的第一还款来源和能力。最近看到的一位台湾作者写的书，她在德国大学当研究员，有一份不算微簿的薪水，想贷款置业，却不被银行通过，因为她得证明在未来还贷的10年、15年或20年期间持续有固定收入——那就是得有持久的工作合约才行，最后还是她不在学院工作的老公搞定了这事。这在中国有可能吗？
尽管最近政府调控房地产的稻草密集地扔出，但仍然不能就此排除中国房价是否还会进入一次飙涨阶段，因为中国经济中本能的极强的投资和信贷的“动物精神”仍在。
房价下跌趋势形成中短期还难以奢望，除非取消期房预售和迅速开启物业税，决心准备好了吗？去年卖了4.4万亿人民币的房子，回笼的资金足够地产商撑过一年半载，面对不确定的未来，开发商也会调整策略，尽可能控制新开工量和延长建设期，现金若过快变成资本形成，一旦形势有变，那将是“下油锅”的感觉。
2007年和2008年盲目开工所形成高库存的教训，我相信多数开发商还是心有余悸，如果不是危机及时到来，恐怕当下的地产商要倒掉大半。
而未来两三年中，银根已经难以实质性紧起来了，这一轮政府投资主导的经济刺激，注定明后年内货币供给和信贷都会维持一个高水平。只要整体银根宽松，地产商不愁拿不到钱（国企可以直接干地产，国企还可以将获得的信贷向私人开发商“漏损”），没有必要再倾销。
尽管很多理由支持中国的房价跌不下来，但从长期看，任何国家都不可能抗拒未来人口和社会结构变化的客观规律――老龄化，当一个国家家庭的财富主要由房产构成的时候，当90后的中国富裕家庭都拥有（或继承）三套以上的房产的时候，谁又来维持这个国家的家庭财富不贬值呢，靠那些想进城的农民工？这的确是一个值得思考的问题？
住房保有税或年逾千亿 难解土地财政“死结” 2010年04月29日03:05 由于权威数据欠缺和认定难题,这是一个关于我国住房保有税规模极为粗略的匡算,但结果已足以说明一些问题。 根据现有的官方统计数据、结合最新的关于我国住房保有税征收政策消息测算,一旦我国政府部门对住房开征保有阶段税费（房产税或物业税等）,每年此类税收的总额将突破1000亿元,与现有房地产相关的五项税种2009年全年增量总额相当。 物业税等对物业保有阶段征税,由此带来的新增税收收入,一直被不少人士看作是解决地方财政收入过多依赖土地出让收入的重要途径,但问题可能没这么简单。 匡算可知,全国住房保有税每年千亿元的收入,与此前国土部公布的去年全国土地出让总价款近1.6万亿元相比,简直杯水车薪。 上海国民住房和公积金研究中心理事长、浦东改革与发展研究院房地产研究中心副主任丛诚在其研究报告中则给出了住房保有税在地方财政收支中的一个可能“角色”:年度物业税总收入一般就是地方当年公共财政收支预算的差额,即由物业税收入来填充地方财政入不敷出的不足部分。 尽管依然阻力很多,但不少专家认为,为了房地产的长期健康发展,以房产税、物业税为主要税种的住房保有税迟早会出台。 “日本房产租金回报率是2%,香港仅1.7%,上海是2%左右,就该指标而言,国内大部分地区的楼市正在'红灯区’运行。”华东师范大学欧亚研究中心研究员余南平日前在“2010上海搜狐焦点新视角高峰论坛”上指出,住房保有税的开征将使楼市驶出“红灯区”,逐步恢复理性,进而最终在2011—2012年前后形成楼市发展格局的“最终版本”。 千亿保有税公式 “这是一个非常困难的测算,包括国家中央部委也在这方面煞费苦心。”对于“一旦住房保有阶段的相关税种开征、每年将会有多大规模的金额”这道计算题,本报委托的多家房地产专业研究机构的负责人都觉得很为难,“在目前的情况下,这几乎是个不可能完成的任务。” 确实如此,不管物业税还是房产税,要计算其每年的征税金额,不仅涉及到全国住房保有量、住房市场价值、征税税率等基本信息的认定,还包括二三套住房信息甚至全国家庭构成等情况的认定,种种原因,一直以来都存在确认难度。 不过,结合多家专业机构的测算尝试,本报试图借助官方权威部门披露的相关数据,通过匡算,基本窥得住房保有税的征税金额规模。 在这个计算中,将城镇居民二套及以上的房源作为征税对象,这些房源由“全国目前的城镇住房保有总量－城镇居民拥有的首套房总量”计算得出,其中,全国目前的城镇住房保有总量＝28（住建部此前公布的城镇居民人均居住面积）×6.22亿（发改委公布的城镇居民总人口）＝174亿平方米,城镇居民拥有的首套房总量＝1.55亿（城镇居民家庭数）×83％（住建部披露的城镇居民住房自有率）×100（每套住房面积）＝129亿平方米。 综上,二套及以上拟征税房源总量约为45亿平方米,则每年住房保有税税收总额＝45亿×4695元/平方米（据统计局公布的2009年全国商品房均价）×70％（房产余值以市值70％计）×1％（税率）＝1479亿元。 通过极为粗略的计算,可以看到呼之欲出的住房保有类税一旦出台的威力大小。 “实际的规模应该会更大。”中房信分析师薛建雄指出,由于在上海等投资者比较集中的地区,有相当比例的房源在投资者手中,这些投资者往往并非城镇居民。“此外,70％的房价余值测算是国际平均水平,但因中国物业一般年限较短,房价涨速明显高于国际平均水平,相信中国相关税收认定中,该比例还将提高,征税金额或将随之上涨。” 据财政部最新统计,2009年,全国土地增值税、耕地占用税、契税、房产税和城镇土地使用税五项税种合计增收1155.51亿元,对税收总收入增长的贡献为21.8%。2009年全国土地增值税完成719.43亿元,同比增长33.9%。也就是说,一旦开征住房保有类税,其每年规模与去年所有房地产相关税收总增量相当,远远超过当前的全国土地增值税全年税额。 在税收领域,住房保有类税费推出可能带来的每年过千亿税收额,冲击不容忽视。 资本输送:杯水车薪？ 中原地产研究中心提供的数据显示,住房保有税一旦开征,北京、上海等近几年投资客云集的大型城市无疑将是“税源重镇”。其中,存量住宅总套数方面,截至2009年底,北京498万套、上海650万套、广州302万套、深圳309万套、天津350万套。 换言之,住房保有税一旦开征,每年上千亿的税金规模,意味着整个房地产资金池每年将会增加上千亿的开支,多少将对房地产的资本平衡产生影响。 千亿住房保有税,能扮演怎样的角色？ “目前我国实际征收的房地产税收有12种,占我国实际总开征税种数量的一半。按照征税发生的环节区分,可以分为房地产的取得、流转和保有三个环节的税收。”丛诚指出,在房地产流转环节,我国目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税以及教育费附加。针对房地产保有环节的税收有三种,分别是城镇土地使用税（0.6-30元/平方米）、房产税（房产余值1.2%或房租12%）和城市房地产税（仅对外资企业）。 薛建雄坦言,物业税的推行对于房源持有成本来说,是一个从无到有的巨大转变,并随着持有时间的增加而增加,将严厉打击楼市投机行为,有望改善“有房没人住”的情况,将投资客手中囤积的房源推向市场,物业税对投资的抑制作用将最终转化为稳定房价的力量,进而改善“有人没房住”的情况。 近几年,我国房地产税收在地方税收的比重约为20%—25%,如果将土地使用权出让金作为一种特殊的土地税收计算在内,房地产税收则达到地方财税收入的50%。房地产税收在地方财政收入比重较高,房地产业也成为地方政府财政收入的重要来源。 长远来看,对地方财政收入而言,开辟了新的税收来源,有助于稳定地方财政收入,防止地方政府靠“卖地”支撑财政收入,避免出现“寅吃卯粮”的土地财政现象。 但短期而言,土地出让金一直是政府财政从房地产业取得收入的重头。国土部公布的数据显示,2009年全国土地出让总面积20.9万公顷,土地出让总价款15910.2亿元,同比增长63.4%。从这个角度而言,开征物业税等楼市调控综合作用下,若房地产业出现大幅调整,至少在政府财政收入缩水时,物业税等住房保有税带来的新增政府财政收入还无法弥补这一空缺。 另有业内人士指出,物业税属于小税种,且征税的操作成本很高,比如很多发达国家每年都会对所在区域的物业进行评估。对于国内很多大型城市来说,按照目前房地产评估人员与物业的相对比例来看,这几乎是“一种不可能完成的任务”。不过,此前,中国房地产估价师及经纪人学会秘书长柴强说,从技术和人员上看没有问题。 住房保有税还需要严格控制征收上限,避免给普通家庭带来过重负担。丛诚指出,征收物业税除了依赖公平权威的不动产评估体系以外,政策制订者尤其要注意与个人收入所得税的累进制不同,物业税一般是累退制的,这是物业税必须遵循可承受原则所决定的。在我国,可以规定一定标准以下的第一套住房豁免物业税,超过标准的部分和第二、三套征收物业税,同时结合我国国情,物业税年支出不应超出家庭可支配收入2%左右。 开征难题待解 尽管短期内,就绝对金额而言,住房保有类税征收对房地产业资金链条的直接影响并不明显,但该类税的开征,将在心理上对不动产投资者产生极大冲击。 “资产价格泡沫的一个重要根源是贫富差距,大量资本在缺少投资渠道的情况下,涌入房地产寻求保值增值,关键在于改变这种投资预期,物业税等住房保有类税收政策的提出,将是解决这个难题的重要办法。”上海社科院商业研究中心主任朱连庆在搜房网主办的2010第五届中国商业地产写字楼年会告诉记者。 如果开征,具体如何征收？ “继重庆提出房地产消费税之后,媒体传出上海也将征收住房保有税,并称基本方案已定。上海的住房保有税可能对存量房和增量房一并征收,但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求,其中自住需求可免交保有税。”上海中原研究咨询部总监宋会雍告诉本报,这是迄今为止最接近传统物业税概念的中国版“物业税”了。 不过,大部分业内人士同时看到,土地和房屋所有权的分家,决定了在国内无法直接推行国外广泛应用的物业税种。 方方地产咨询机构土地咨询中心副总监赵豫川坦言,1986年的《房产税暂行条例》,征收对象为经营性房屋,然而,对“经营性房屋”如何定义,条例并未作出明确规定,不少个人房屋虽然用于经营,但并没有按期缴纳房产税。“若要对商品房住宅开征房产税,最可行的方法是由国务院对条例内容进行修改,扩大征收范围。” 东莞证券最新的研究报告指出,2003年以来,物业税“空转”工作在北京、辽宁、宁夏、重庆、深圳等试点省市已开展6年多。所谓“空转”,即模拟评税,是虚拟意义上的资金循环。虽然未实际征税,但一切步骤与真实收税流程相同。但从实际推行难度来说,物业税由空转转为实转近两年无法成型。 赵豫川进而指出,以家庭为单位的第二套以上住房认定标准,要有以家庭为单位的房产信息统计数据,这是房产税开征的必要条件,需要房管局和民政局配合操作。而在技术层面上,由于面积不同地段不同,房产税额也大相径庭,哪套房屋该征税,这也是一个大难题;判断房屋空置与出租,也给核实工作带来了不小的难度。 显然,对中国楼市而言,需要国际经验基础上的变通做法。 最新信息显示,开征住房保有类税,暂不设立新法,在国务院《房产税暂行条例》和《城镇土地使用税暂行条例》基础上,分别对个人居住用房地产税和城镇土地使用税按物业税要求推出试行办法,避免设立新法的漫长过程。 “从国际经验看,第一步,从商业开始征收;第二步,高端住宅和豪宅征收;最后向普通住宅征收。”薛建雄则指出,可以借鉴香港和英国的做法,即开征税收的基础是以物业的租金收入部分征收营业或增值税,这样就不会与土地的产权问题发生冲突。可以对人均面积超标,也就是目前所说的第三套房开征。面向全社会开征的物业税可以与土地产权到期后的继续对接。
