市场化的定义，简单讲就是放松管制，市场主体利用价格杠杆自由配置资源，实现效率最优，理想情况下，市场化的结果是形成买卖双方总体都最满意的价格，最有效率的配置资源，实现效用的最大满足。而这，显然不符合我们对北京房地产市场的常识体验。
政府把高房价的责任推给开发商，仿佛高房价是市场化的结果，而事实可能恰恰相反。
由于中国政府垄断一级土地供应，房地产的市场化先天不足，每到群众意见大时，就来一堆拍脑袋的干预政策，结果是进一步损失市场效率，成本最终转移给消费者，带来的必然是报复性的反弹。
真实的市场很精彩，我们可以找出一个恰当的标尺来衡量市场化的条件下，房价的理论水平应该是多少——这把尺子就是小产权房。
因为相比之下，只有相对自由建设、自由出售、无过度投机的小产权房才体现了地域住房需求的基本面。
我获得的数据是，北京小产权房的价格只有同区域正规商品房的40-50%，即便条件最好、位置最优的小产权房价才刚刚破万！
这可以说明两个问题：
1、政府垄断土地一级市场，导致土地供应量几乎没有价格弹性。由此引发供应不足、过度投机等问题叠加到房地产市场上，总效应等价于加征100%的税收，我们面对的实际是房产的“垄断价格”。
中国的房价不是生产成本加利润那么简单，而是在理论房价之上又加了重重一笔垄断价格和税收。
结合土地财政占各地政府收入的60-70%的现实，买房等于超额纳税。
2、放开一级土地供应，或小产权合法化、以实现大小产权市场的并轨融通，北京的房价完全有条件实现顿时腰斩。
中国房地产问题不在市场化、而恰是因为市场化不足，政府干预太多。因此房价问题不可能因为更多的政府干预而下降。
在上述问题实质解决之前，房地产价格调控只能过过嘴瘾，不可能解决问题。
