住建部限购标准的出台是为了进一步落实7月12日召开的国务院常务会议有关房地产市场调控的重要会议精神。当时会议指出，已限购城市需严格执行,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要限购措施。这意味着楼市调控政策再次加码，限购范围将扩大化，新一轮限购即将展开。
新一轮限购背景分析
世联研究认为，新一轮限购主要是在房地产投资需求仍然旺盛、上半年全国商品房市场持续快速增长、以及保障房尚未能对商品房市场产生冲击的背景下，政府沿袭一直以来的调控思路做出的政策选择。
首先，从宏观经济层面看，下半年负利率的局面仍然难以改变，房地产投资仍将会成为财富保值增值的重要渠道。在CPI方面，虽然从周期规律来看，7月份全国CPI同比增长6.5%，在此轮周期中，增速或已经达到顶峰，但是第三季度CPI受翘尾因素影响仍非常显著，CPI将达5.5%以上；第四季度翘尾因素影响下降，但CPI仍可能保持在4%以上。因此，下半年，CPI会出现回落，但是回落速度缓慢。而在利率方面，当前国际经济形势极不稳定以及国内中小企业受货币紧缩政策的明显冲击等因素制约了央行对加息工具的谨慎使用，此轮加息或已进入尾声。由此看来，负利率的局面在短期内不会扭转，作为目前财富保值增值的重要投资渠道，房地产投资需求必然旺盛，房价仍然存在上涨压力。
其次，从今年上半年全国房地产市场情况看，虽然此轮调控堪称是“史上最严厉”，但是房地产市场仍然保持快速增长的趋势。据国家统计局公布数据显示，上半年房地产开发投资2.6万亿元，同比增长32.9%；新开工面积9.9亿平方米，同比增长23.6%；施工面积40.6亿平方米，同比增长31.6%；竣工面积2.8亿平方米，同比增长12.8%；商品房销售面积4.4亿平米，同比增长12.9%，销售额2.5万亿，增长24.1%；销售均价5681元/平米，同比增长11.5%。这些数据表明，当前房地产市场不但要继续坚持调控不放松，而且还可能会出台更严厉的政策。
再次，从不同城市的市场情况看，受限购城市和未限购城市的市场已经出现分化。上半年一线城市在严厉的调控政策下，房价上涨的趋势基本得到有效控制；受限购的二、三线城市虽然价格仍然保持坚挺，但是销售面积已经出现回落；未限购的二、三线城市商品房销售量价齐升，成交量增速迅猛。
最后，保障房尚未能批量入市。大量建设保障房是此轮宏观调控重要举措，但是保障房建设至少需要1.5年的时间才能形成有效供给。依据国家“十二五”期间的保障房建设计划，世联研究预测，直到2012年第一季度才会出现保障房批量入市的小高峰。随后在2012第四季度至2013年第二季度，将迎来史上最大规模的保障房入市。2013年第四季度至2014年第二季度又是一轮保障房入市高峰。下半年入市并能分流商品房需求的保障房供给量相当于2010年全国商品房销售面积的5%。这样的供给量对商品房市场冲击非常有限。
新一轮限购政策分析
就此轮限购政策本身而言，它主要体现了以下四个特点：
一是新一轮限购是自去年4月份以来的调控政策延续。政策的内容没有增加，杀手锏仍是限购；只是政策实施范围扩大，这有利于修正前两轮限购带来的限购城市“房价外溢”的负面效果。
二是再次表明政府对房地产市场调控坚定不移的决心。在7月份，不但是国务院常务会议要求继续加强房地产宏观调控，而且中央政治局会议也要求下半年调控政策不放松。
三是政府的调控思路没有发生改变，仍然以抑制需求为主导。政府一直沿袭着“促供给、抑需求、严信贷”的调控思路，但是作为“促供给”重要举措的保障房建设进度缓慢、分配混乱，对商品房市场的冲击十分有限；而“严信贷”却容易误伤首置和改善性需求，顾忌太多。所以，调控思路一直以“抑需求”为主导，而限购令是目前“抑需求”最具威力的杀手锏。
四是首次明确提出了五条限购标准，只要满足其中两条标准，即可纳入限购范围。这是新一轮限购的最大亮点，“五条标准”不但剑指房价，就连成交量、外地人购买比例及群众意见都纳入了考量范围，足可见政府调控房地产市场任务之紧迫、决心之坚决。
新一轮限购市场影响分析
世联研究认为，新一轮限购直指今年上半年房价上涨过快的中小城市，这将给市场带来以下四个方面的影响。
第一，新限购城市将出现“过山车”式市场行情。根据世联研究对前两轮限购城市的市场成交变化来看，限购令出台与正式执行存在一定的时间差，在此期间会引发旋塞阀购房者恐慌性入市、成交量暴涨的情况。待限购令正式执行之后，市场立马进入冰封期，成交量大幅萎缩。
第二，新一轮限购将会影响人们对政策的预期。今年中，市场上出现下半年房地产市场调控政策可能放松的预期。无庸置疑，新一轮限购使得政策可能放松的预期彻底破灭；与此同时，调控方向不改变、力度不放松的预期得到加强。
第三，新一轮限购难以对全国房地产市场造成实质性影响。虽然目前未限购城市的销售面积约占全国商品房销售量的60%左右，但是未限购城市数量却有600个左右。如果依据住建部的五个标准实施限购，被纳入限购的城市将是非常有限的。因此，即便是新限购城市销量出现大幅下滑，也不会对全国房地产市场造成实质性影响。
第四，新一轮限购有助于控制三、四线城市房价过快上涨的趋势。从两轮限购政策的执行效果来看，限购对房价确实能起到一定的遏制作用。因而，新一轮限购有益于三、四线城市房地产市场健康稳定发展。
新一轮限购的局限性分析
限购政策作为一种强制性的行政手段，在直接干预市场的时候，难免会和市场现状产生冲突，这也是新一轮限购的局限性。
一是限购可能会受地方政府执行意愿影响而打折扣。目前，一方面许多地方政府财政对土地出让收益具有依赖性，另一方面波纹管截止阀债务压力沉重。据国家审计署数据显示，截至2010年底，全国地方政府性债务余额10.7万亿元。其中，有78个市级和99个县级政府负有偿还责任债务的债务率高于100%。土地出让收益已经成为了许多土地政府偿还债务的资金重要来源以及推动当地经济发展的重要资本。一旦严格执行限购政策，土地出让收益将会大幅下降，这是地方政府所不愿看到的。地方政府执行限购政策的动力不足，必然会使限购政策的效果打折扣。
二是依据世联研究的判断，下半年房地产市场将是以市场力量为核心。从供给上看，下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件；从需求上看，上半年市场观望气氛浓厚，许多首置、改善性需求受到压抑，这些需求在下半年极有可能会被释放出来。那么，这种供需两旺的局面也将意味着房地产市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。换而言之，调控政策的效力是在不断削减的，如果政府一直沿袭同样的调控路子，效果会大打打扣。因而，在此种情形之下，新一轮限购能对市场掀起多大的波澜，有待观察。
综合以上分析，世联研究认为，新一轮限购将会对被限购城市的房价有一定的抑制作用，但是它不能改变下半年房地产市场由政策力量主导转向市场力量主导的局面。
