关于房价的进一步分析

leslieg回复模版回复转寄搜索推荐楼主Benson等级用户文章804积分148星座处女座发信人: leslieg (Benson), 信区: WorkLife 标  题: 关于房价的进一步分析 发信站: 绝想日记论坛 (Mon Jan 14 11:27:18 2008), 站内    看到noodle的帖子，有点想法，今天刚好没事，就写下来吧    1.房价目前到底是否遇到拐点？ 要判断这个，必须先明确一个概念：房屋(这里先仅指住宅)到底是实体资产还是金融资产？ 直观上，房屋确实应该属于实体资产，但是由于国内不存在住房保障（例如香港的公屋），因此所有公开发售的商品住宅，除了承载了其基本的成本和一定的利润外，很大一部分premium是在于市场预期，sentiment，以及capital market的状态。更直接的说，国内的房地产市场和monetary policy有很大的相关性。    因此，我们可以用stock valuation model去分析房地产市场。就fundamental analysis而言，即使不用严格的数据论证，我们仍然相信在中期来看，由于经济高速发展，GDP per capita的增加，以及经济结构升级，都可以支撑中国PPP的上升，因此个人住房的资本面良好。但如果做实时分析呢？（短期），那就要用momentum technique去看了。首先，四大城市确实经历了相当长的房价告诉上涨，并且交易量和换手率也在上升（尤其是深圳），这表明市场sentiment和expectation都非常高涨。但是，由于行政政策的出台，以及央行一系列货币政策的出现，严重影响了资本市场流动性，因此，从房屋资产持有者来看，由于房地产本身就是less marketable asset，在市场缺乏流动性的环境下，要套现的时候就需要更多价格折让，因此成为价格下跌的一部分动力。从潜在买家来看，还是由于市场缺乏流动性，导致资金成本（cost of money）上升，因此造成require return rate上升，从而进一步挤压利润空间，加之已经出现了房价下跌的迹象，更加造成了市场气氛冷淡，观望气氛盛行，从而体现在交易量急剧萎缩。    因此，在买卖双方共同的推动下，房价在短期内出现大幅折价会是不争的事实，从图线上看，确实有明显的拐点迹象，并且在货币政策层面没有改善的情况下，这个趋势会一直维持下去。    2。作为我们这些穷苦百姓能做什么？ 无论是对于有确实住房需求的人们，还有有意愿进行投资的人们，目前的形势下，大家都明白抄底绝对是不二的选择，但问题是，底在哪里？由1 的分析，不难看出，行政政策上，由于民愤和社会稳定因素，短期之内不可能出现房地产利好的消息。因此，房价触底的关键就在于央行的货币政策。受美国subprime mortgage crisis的影响，造成世界主要发达国家的全面流动性紧缩，进而影响经济，进口，再进一步传到至中国影响出口和中国的经济发展。因此，08年中国经济会是一个先杨后抑的过程，在奥运前后达到顶点，然后进入一个decreasing growth的阶段。所以，央行全面紧缩的政策会在09年Q1有所松动，可以让市场得到更多的流动性，同时也降低资金成本。在这个时候，伴随着拉动内需的要求，作为资金敏感的房地产行业会触底反弹，进入又一轮上升通道。    综上所述，我认为在09年Q1或者Q2会是国内房地产触底反弹的时期，因此比较适合投资者入场，并且，由于流动性的释放，也有利于投资者减少成本。    3。我们目前应该做什么？ 首先，当然是不要买房了，当这个气氛形成以后，更容易使得价格超跌，出现underprice的情况，有利于以后的买入。另外，在这一轮全球性通货膨胀中，维护好自己的资产。购买defensive asset（例如黄金或者公用事业股票），或者积极投资inflation related asset（例如石油，粮食，或者垄断资源），从而抵御通货膨胀，并且保持个人资产流动性，为09年的投资作准备。    因此，无论你是刚毕业的学生，还是在职场已经少有积蓄的白领，投资，至少是防御性投资，是在这次房价下跌，通货膨胀，以及下一次房地产投资中胜出的关键！    以上是自己的一些想法，欢迎大家讨论批评，thanks~~~ --    ※ 来源:·绝想日记论坛 http://forum.byr.edu.cn·[FROM: 207.46.92.*] 查看发信加好友返回顶部主题数:1 分页:1