广州市房改房的物业管理

    广州市房改房与物业管理
    国土991班 徐财星
    实习时间:2000年11月28日--12月4日
    实习地点:广州市东山区黄花岗街办事处
     广州市在轰轰烈烈得房改后,房改房的物业管理能否跟上,与住户是密切相关的。广州市东山区黄花岗街与某物业管理公司合作,在房改房小区引入物业管理,取得了很好的效果得到了住户的称赞。在实习过程中，我对广州市房改房如何引入物业管理有了较好的认识。
    
    房改房的物业管理是块大蛋糕
     现在广州市的商品房约有50套，它们大部分都有完善的物业管理。在广州市物业管理公司竞争激烈的情况下，大部分中小型物业公司都是在苦苦支撑，有的甚至亏损经营，其原因是旧的公司难以规模化新的公司又难以占领市场。然而，在广州，还有另一个大市场－－房改房。广州的房改房约有50万套，几乎等于商品房的一倍，而且这些房大部分还没有正式的物业管理公司进驻，如果这个市场被开发，将是一块巨大的蛋糕。
    
    房改房引入物业管理为什么那么难？
     既然房改房物业管理市场前景看好，那么物业管理公司为什么望而却步呢？究其原因大概有下面几个：
    一、业主观念转不过来
     房改房不同于商品房。商品房的物业管理是伴随着商品房而来，它遵循市场的运作，业主不管是否愿意，都“搭售”物业管理，这种做法也得到了业主的认同；而房改房作为单位的福利房，单位也必然充当了物业管理公司的角色，屋主享受的“物业管理”是免费的，而现在免费的午餐取消了，许多费用要自己承担，有些人的观念就转不过来。
    二、物业公司的收费问题
     目前不少物业公司经手的房改房都遇到了难题。尽管公司按物价局所定的标准收费，业主却还嫌贵，而物业公司却仍是杯水车薪，深感入不敷出，这样的情况令物业公司左右为难。
     资金紧缺是物业公司最头痛的，一来大多数房改房是单位楼，规模小，居住分散，导致管理成本偏高；二来房子的楼龄长，维修保养的难度大，自然向业主平摊的维修费也大；三来有些住户还缺乏“业主”观念，经常不交或者拖欠管理费，这些因素都使得许多专业物业公司不愿接手这个“烫手的山芋”。
    三是针对性的法规空白
     房改房物业管理难的原因还在于法规的空白，先行的法规基本上都是围绕商品房制定的，而管理房改房只能参照这个标准。但由于两者性质相差过于悬殊，例如商品房在维修方面的费用花得比较少，而房改房则是面临着大修，同一个收费标准显然对房改房不公平。还有在收费问题上，也是不公平的，南海某住宅小区的物业管理费是0.8元/平方米,而同等条件的房改房物业管理费却只有0.4元/平方米。显然要让物业公司盈利有一定的困难。
    四是竞争力不足，造成恶性循环
     缺乏有效的竞争机制，是房改房难以引进高水平物业公司的原因之一。房改房小区很多还是由以原来单位的物业公司接管或者托管，而这些公司很多都是借房改之风注册的，催促上马使得管理水平参差不齐，管理人员素质较低，还停留在原来那种管理方式上，业主不满，与管理人员关系很差，但小区又没有成立有效率的业主委员会，不能引入有良好服务的物业公司，就只能忍气吞声了。而另一方面，在市场上，许多专门的物业公司却在苦于没有市场，这种情况，也是房改房物业管理难以跟上的重要原因。
    
    房改房如何引入物业管理
    一、业主观念有待改变
     房改房住户拿到房产证，公房的性质大部分也就随之改变，原来的单位自然地就和住户在物业管理上中止了权利义务关系，当然也就不再管理，住户也有了自由选择物业公司的权利。当然，也有部分业主出于放心考虑倾向于让原来的单位管理，但这完全是一种商业行为了，。走向社会化的房改房要有人管，房改房需要物业管理，这是城市化进程的必然结果。
    二、政府要创造有利于物业公司生存的良好环境。
     1、政府应明确物业管理行业的职能，加大对相关物业管理部门的责权关系。同时作为主管部门应切实履行好管理职责，加大对相关部门的协调力度，形成物业管理中的同一步调。
     2、加大宣传力度，让广大居民熟悉物业管理、理解物业管理、接受和支持物业管理。
     3、加大对物业公司的监督、检查力度。促使物业管理企业提供质价相称的服务；淘汰一批不合格的公司，培养健康有序的物业管理市场；推行招投标制度，用经济规律规范和约束物业公司的行为。
     4、制定有效的法律法规，加大对房改房管理的重视和支持，不要时作出政策倾斜和扶持，使物业管理工作不断规范和完善。
    三、物业公司要做好准备
     物业公司如何来分享这块大蛋糕呢？关键是练好内功，注重服务质量，创品牌效应。
     1、要增加公司本身的造血功能，扩大服务领域，建立以业养业的良性经济运行机制。物业公司必须实行经济合算，寻求合理利润，保持自身的增值与扩大再生产，以便民为宗旨开发市场，增加收入。
     2、向住户宣传新的物业管理观念，例如从房子的保值增值方面、从用户住得如何舒服方面进行宣传，并且要作出实际行动，改善管理方法，改善小区环境，这样，让住户逐渐接受新得物业管理。
     3、物业公司要与居委会协调、合作。随着居住环境的改善，生活需求的提高，居民小区物业管理服务的内涵也就随之延伸和增加，因此，要搞好小区物业，就逐渐形成一项系统工程。仅单靠单一（或少数）的行业人员进行“全天候，全方位”的服务，力量明显不足，所以，小区物业管理和服务与驻地居委会工作协调，对适应目前房改房小区物业管理的实际需求有着重要意义。
     4、物业公司要走规模化经营的道路，降低运营成本。管理一个小区很可能是亏损的，但是一个公司同时经营几个甚至几十个小区，则大部分是赚钱的，因为形成规模化经营后，可以在管理区内形成资源共享、统一管理的局面，而不用一个小区养一整套管理人员，这样有利于降低成本，增加利润。
    
    后记
     目前，在广州市和北京市都有几十万套房改房拿到了产权证明，其物业管理前景无疑是光明的。物业管理公司应积极参与竞争，争取分到一块好的蛋糕。