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1、市场环境和土地研判
郑州市场研判：一个即将成熟的市场
郑州市房地产市场在03年迎来了一个高速发展时期，房价和成交量都大幅度增加。但市场上供应的产品品质较差，人们购房消费观念不高。在此之前，基本上没有大开发商进入，市场环境在国内属于比较落后的城市。近年，随着国内房地产市场的大好形势，国内大开发商的介入，我们预计04年下半年郑州房价将有20%左右的上涨空间，市场前景良好。
土地研判：充满无限发展空间的新区
04年是郑东新区建设的第二年，各项工作都在进展中。但大多交通设施尚未完善，市民跨过107国道到新区的难度很大。郑东新区是省、市两级政府都关注的新区工程，在项目落户郑东新区之前，没有一个住宅项目开工，只有CBD公建和少数写字楼。而本项目是距CBD中心最近的大宗住宅用地之一，无民房拆迁，基本上达到开工要求。
2、确立“产品——风险——利润”整体思路
04年，顺驰进入中原，集团要求开盘当月的巨额回款以支持其他项目。拿到土地距项目开盘只有四个月左右的时间，产品必须能支持快速销售，为此决定前期利润率可适当降低，开发风险必须降到最低，保证下半年整体回款能支持第二年开新的项目，如此协调以使整盘利润达到集团要求指标。
3、开发策略——确定开发周期和节奏
本项目开发周期为两年半，先开9、10号地，再开5、6号地，最后开11号地。由于前期利润率低，且销售速度要求较快，因此前期工程上要求必须能支持和配合销售节点。
4、产品研发策略——着眼销售，策略指导
项目控规容积率是1.4，但为了使项目在前期能给客户更好的感受。我们将一期的容积率降到1.04，大大提升了景观的品质。提高建筑密度，让面积损失的尽量小。产品主体为花园洋房，该产品在河南市场从未出现过，从我们的判断来看势必引起客户青睐。景观上考虑到河南特殊的环境：夏天干燥、闷热，我们建议做大量的可亲近的水景，争取打造中原第一水景、低密度住区。
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