北边的房房们

  
       最近出台好多政策，好多人想要买房子啊，由于刚刚买完，目前对流程还比较熟悉，过段时间估计就忘了。
       简要给大家说一下哈，有不对的地方不要拍我吖╮(￣▽￣)╭  
  
       我上班的地方在西三旗gg在上地，我们俩决定以这两个中心画椭圆找个小窝。
  
北边的房子目前大概是这样
       高档宅上地moma 1.8w>橡树湾1.5w>清河小营桥西1.2w>西三旗1.1w>清河小营桥东1w>清河9k  
  
       我说的都是个均值，不同楼盘有差别，都是塔楼的二手房，年代比较新，我买的就是07年的。
       上地那边就不考虑了，东里太旧，西里户型太大。西山华府。。。比moma还宇宙中心呢╮(╯_╰)╭  
  
       我看房子大概就是这么个范围，而且只看二手房和现房。因为我不相信期房，期房盖出来不定啥样呢。
       新房的话是首付20%。
       二手房的话有评估公司给个评估价，按照评估价的80%给贷款。  
       一般年初的评估价高能和你买的房价差不太多，年尾的评估价要低1k左右。
  
       现在要交的税是这个样子：契税1%和营业税5.5%  
       营业税是2年以上的免，2年以下的用你和房东购买的差价*5.5%。要说明的是，如果采用商贷，房价是可以做低的，原则上可以做掉。但是如果采用公积金贷款能做的部分就比较有限了。还有，之前如果你的房东买的就是二手，那么他很可能也为了避税把房价做低，所以差价还是挺大的。
  
其他费用：代理费2.5%
           代书费0.5%
           贷款费3000（贷款超过30w的部分每1w加50元）
           过户费3000
           评估费商贷400-600；公积金1000-1500
  
       值得提及的是，中介费并不是一成不变的。就两大房地产中介公司链家和我爱我家来说，链家中介费最低能够到85折，如果折扣再低的话就要上报大区经理审批，即使审批下来业务员和店长都是要扣钱的。我爱我家的中介费要可变的多，你就使劲和他砍就行，多低都有可能。但是我爱我家确实没有链家来得正规，最好不要出现问题。比如链家带你看完房子，你可以和我爱我家说有这样一个房源，他会帮你搞到房东电话，然后和他说，你们谁的中介费低我就买谁的，他会给你狂降价，你最后和他说我打算在链家买，他会给你个底价。
       如果可以绕过中介跳单的话是最好的。。。。这个谁有需要再站内我细谈。。。。
  
       还有要说的是二手房不管是装修还是户型都具有唯一性，就是你看好了就这么一个，你可能一犹豫就没了。有的时候我愿意相信是缘分的问题。
  
       其实我和gg买房子是顶着很大压力的，大家都说现在房价还是贵，不要现在买。可是在去年房价疯涨的时候，大家都抢着买房子，没有人说房价贵。房东收了订金宁愿双倍返还，下周就会提高更高的价钱卖。看完房子如果不马上定下来过夜就没，买房的人都处于疯狂的状态。现在想想当时多亏没买。我很相信巴菲特的一句话，别人恐惧的时候我贪婪，别人贪婪的时候我恐惧。大概就是这么个意思，不要人云亦云。我们大部分人都是买涨不买跌的，花了钱还不能当爷爷。相信房市回暖后，对房子的选择余地不会像现在这么大了。而我对于户型的苛责更甚于一切。
  
       目前想到的就这么多啦，都是我自己的想法，希望对大家能有所帮助，起码可以估算出自己手里的钱能买什么房子。就这样啦~祝愿大家都有一个温馨的小窝~＜（＠￣︶￣＠）＞
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别看我只是一只羊  |别看我只是一只羊  |有什么难题去牵绊我都不会去心伤 |在什么时间都爱开心笑容都会飞翔
绿草因为我变得更香|羊儿的聪明难以想象|有什么危险在我面前也不会去慌乱 |就算会摔倒站了起来永远不会沮丧
天空因为我变得更蓝|天再高心情一样奔放|就算有狼群把我追捕也当做游戏一场|在所有天气拥有叫人大笑的力量
白云因为我变得柔软|每天都追赶太阳    |
  
虽然我只是羊 喜羊羊　美羊羊　懒羊羊　沸羊羊　慢羊羊　软绵绵　红太狼　灰太狼
  
  

  
橡树湾的户型不好，里面浪费的空间很多
他朝南的房子好多白天都被遮挡
即使现在没被遮 以后还有三期四期呢 就像远洋山水似的 以后会有问题
而且他的墙体不好 非承重墙都特别薄 隔音很不好
就是小区环境还不错 可是物业费也高啊
遂放弃
【 在 xingxing 的大作中提到: 】
: 最后买的橡树湾？
  
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燕青1.2w力度1.3w
燕青的房子只有8号楼能买，8号是第一个送检的楼，其他房子质量那叫一个差，不过燕青户型不错。
我不是在小营西买的 最后是在西三旗桥西
【 在 xingxing 的大作中提到: 】
: 那选的是哪里啊？小营西比较新点的好像有燕清源、力度？往北不熟了。。
  
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【 在 maius 的大作中提到: 】
: 转两篇我觉得很有用的文章  
  
每个人在生活中都会扮演不同的角色，今天是买家，可能明天就是卖家，今天是演员，可能明天就是导演。在买房置业这个问题上也是一样，卖房的人总有一天要买房，买房的人总有一天要卖房，不论目的。我也是这个买、卖房大军中的一员，从03年到07年，在这两个角色中好好转悠了一把，也总结了不少的经验：
     一、03年—04年的适应期。
     我03年下半年时大四，在家人的关系下，进了本地一家大型国有房地产企业开始了实习 期。我记得非常清楚，房价就是这年冬天涨起来的，在此之前，人们对商品房的意识还比较模糊，关注较少。03年的冬天，真是冷啊，因为那个时候我们在某区的某个楼盘开盘，我们常常有室外活动，冷！！！因为当时的住宅有部分是承建市里的还建房，所以来签约的都是真正的城市低收入家庭，有的用塑料袋、报纸把钱裹了一层有一层，塞在最里面的口袋里，真正是带着体温的啊！有的是全家老少7、8口人全都来了，小孩、老人冻得直跳！有的为了能要到好点的户型，早在开盘前一天的下午，已经带好了棉被，躺椅，在售楼部门前排队……以至于我们早上来到售楼部，门前已经排好了1条4、50人的长龙！多冷的冬夜啊，一整晚在户外！这就是我所看到的真正的城市低收入家庭的困境！看得人想掉泪……
而从开盘开始一个月，楼盘价格调整了20次！！20次！！首先，还建房的户型等的确不能与商品房比，毕竟是代建，而且成本也放在那里；其次，商品房中的好楼栋、好户型、好景观等，也不可能在开盘时推出，要不然涨价的理由何在？一个月价格调整了20次，几乎平均每天涨一次，尽管拆迁补偿远不如新房价贵，但是谁不想要个遮风挡雨的住所？那也没办法啊！市场就是这样的。
     另一个方面，一般一个楼盘开盘之前，都会经历数次“内部筛选”，首先要由领导、领导的各种关系选一次，然后是员工、员工的各种关系再选一次，后面还有合作银行、兄弟单位什么的，当然关系是由近到远，一般跟销售负责人打好招呼，或者交个定金意思一下就行了。所以等到正式开盘的时候，剩余房源可想而知了……
我就看着这许许多多以前在学校不会接触到的现实的无奈，继续在售楼部做助理，直到04年6月毕业。
     二、05年—07年的成长期。
     04年6月毕业后我就在这家大型国有房地产开发企业的经营部做策划了，一开始主要做文案，也就是各种广告上面的文字都有我来写。在领导的指导下，翻了几本所谓的“年鉴”（全国楼盘广告精选，其实也是花钱才能上），心里基本有谱了，原来精髓所在，仅一个“编”字。后来领导觉得还干得不错，就开始做策划，也就是楼盘的各种宣传方案、实施细则、活动案、包括销售说辞等等。下面总结几点大家看看：
1、只要你留点心，就会发现在xx青年报上看到的楼盘广告，过段时间就会出现在xx晚报上，只不过楼盘名称改了……当然，这只是举个例子！不过说明，既然宣传可以通用，那么房子也就是那样了……
2、如果你看到这样的广告：模糊间觉得有点性格，但是又不知道具体说什么，比如出现“尚品”、“致臻完美”、“极品生活城”、“有格调”等等，你觉得很有情调，但是又不知道到底怎样才算情调，那你就要好好考虑清楚，因为这说明他们的策划人员都找不出房子的“亮点”、“卖点”了！
3、“5000抵10000，仅限开盘三天”，大多数类似情况，你不用太着急，你只要你真正下单，通常三天会变五、七天。
4、“项目到市中心、到xx超市、到xx购物广场只要x分钟”等等，你要相信，的确是这样的，不过前提是你开着F1，用舒马赫的技术，在空旷的直线赛道上奔驰，或者直接架直升机！“到xx小学、中学只有xxx米”，的确是这样，只是这算的是两点间的直线距离，忽略了你的孩子要穿过n个路口，拐n道湾的实际情况。
5、“物业管理，贴心英式管家服务”，想想就美好，穿着燕尾服的英式管家，无形中主人的身份倍增。但是，实际上，开发商竣工，达到交付使用条件后，已经移交给物业了，是两个不同的单位，开发商能保证物业的服务质量吗？想想就知道了！
6、现在一般是卖期房，很少能在买房子的时候看到绿化景观的，所以，你只用关心绿化率就行了（当然是越高越好，不过这是要付出成本代价的），沙盘再美，也不是你的。
7、业主在售房的时候，一定要看清合同上面约定的收房时间，如果开发商有违约，千万不要放过“索赔”；接房时一定要看清“五证”，没有备案证，你是办不了两证的，但事实上，有很多开发商因为抵押问题，到交房时还没有拿到备案证的，这个时候，你也要坚持正当维权的。
以上这些，就说到这里，主要也是不能再说了，o(∩_∩)o…
     三、做房子的买卖房子的经历。
     前面第一点不是说了那个小区吗，我家里人也买了一套，然后05年初卖了出去，由于当时还没实行网上合同备案，很简单，给了办证部2000快，因为这是公司的惯例，然后和买方签订了一份协议，补了差价，重做了合同，就行了。具体的价格我不想说，只是想说03年的时候2000不到，06年三期已经到了6000左右，而二手房也只比一手房便宜500以内，所以大家想想，这3500/㎡的差价，是不是其实做了炒房者的奖金？
05年6月份，开始实行网上合同备案后，只要签订的合同必须进行网上登记，合同经过审核后就可以上网，自动生成一个唯一合同号，随时可以在网上查询。这的确抑制了部分炒房者，因为合同更名不再那么容易了。但是，这不能根本上制止，因为只要你搭通当地房地局这条“天地线”，在塞上一个红包，“一切皆有可能”！  
     所以说房价是炒房者炒起来的不无道理，而且，还可以说，炒房者的确有部分是房地产从业人员，或者从业人员的亲朋好友。但是，也不能忽视地价的上涨，举个最简单的例子，本市某郊区地块，2005年拿地时，包括办证、税费等是12万/亩，2007年是98万/亩，2年涨了多少大家算算看，然后平摊到楼面价又涨了多少？而开发商进行开发建设，再有实力的也经不起动则两三年的开发周期啊，几个亿不可能压得起的，所以都是借着银行的钱来拆东墙补西墙，卖了房子在还贷款，那利息哪里来？还不是买房者的口袋。这也是没办法的事情。谁的错？谁都没有错！谁抬高了房价？谁都参与其中！
     我的工作经历正好和着房价的上涨一起进行中，是这段关于房子的经历让我看到了很多无奈的现实，看到穷人怎样更穷，富人怎样更富，心情也逐渐由惊讶、不可思议到麻木，作为社会的一员，必须遵循生存的规则。不过现在，房价一直都在各项新政的抑制中，但是不知大家注意没有，任何媒体也只敢说“抑制增速”，“控制涨幅”，谁敢说“房价会跌”？所以，房价始终在涨，投资坚持不断啊！
     但就我个人认为，置业最好的投资时机已经过去了，大家的投资方向也应该因时制宜，小声说得隐秘点：我身边的地产人，都差不多抽身了，股票、基金、黄金……现在到处都说，一季度是福利期，大家抓紧吧！
     好了，絮叨了这么多，初衷是什么都差点忘记了！其实，只愿我们的大学越办越好，大家在交流中学到更多理财、赚钱的经验和绝招，生活更美好！
  
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别看我只是一只羊  |别看我只是一只羊  |有什么难题去牵绊我都不会去心伤 |在什么时间都爱开心笑容都会飞翔
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虽然我只是羊 喜羊羊　美羊羊　懒羊羊　沸羊羊　慢羊羊　软绵绵　红太狼　灰太狼
  
  

  
  
【 在 maius 的大作中提到: 】
: 转两篇我觉得很有用的文章  
  
二手房购买实战全攻略
  
  
折腾了一个多月，买下了比较满意的二手房，周日就要交钥匙了，把自己的经历和经验拿出来跟大家分享一下。  
  
  
1.新房还是二手  
  
  
在这点上我坚持二手，当然我知道这句话一出必然板砖无数，但是我还是要说：如果你不是坚持认为别人住过/用过的房子如同别人用过的BYT一样恶心的话，买二手一定是你的首选。原谅我的粗俗，因为现在买房，尤其是如我等即将结婚或者30岁上下年轻有为的一批人来说，想在北京完全靠自己的能力拿下一套80平的房子基本上是心有余而力不足。或多或少都要靠父母亲友的支持，而且金额绝不在小数，也许就是父母一辈子的全部积蓄。用尽父母将来养老的钱去买华而不实的新房，从我内心来讲是不能接受的。  
  
  
我工作在北边，南边的情况不太清楚。北四环开盘的中关公馆1万6，物业2块5，美伦堡(楼盘资料 价格 业主论坛)临马路还卖到1万7，而紧邻美伦堡的奥林春天和枫林绿洲现在却怎么也不会卖过1万3，4K一平的帐还是要算的，也许这30多万就是关于你们家族将来幸福与否的关键数字。其他新房也许便宜，但普遍5环外，所以既然你已经考虑5环外也该考虑5环外的二手，毕竟那边房子2000年后的居多，新旧程度绝对可以接受。
  
2.房价是否会继续上
我个人认为，如果涨，早买比晚买强；如果跌，房价的拐点既不是08奥运，也不是什么温州炒房团撤退，是人民币兑美元汇率稳定在5左右的时候，外资热钱撤退之时，也就是股市此轮大牛结束之日。具体哪天到来？至少明年看不到
  
3.买二手房需要考虑的问题
便捷必然首选，离单位近是一方面，另一方面还要离公共交通枢纽近，最好是步行可以到达。谁也保不准将来就在一个地方拴死，考虑大地理位置的时候也要考虑小地理。  
  
  
年代，我偏向2000年以后的，毕竟老结构会有很多不如意的地方。不过也不尽然，我最后买的就是97、98年的房子板or塔，朝向？我倾向南北板。也许不好碰，但是为了将来考虑，板楼省下的物业费和节省的公摊面积绝对比同条件的塔楼划算。一定不买东西向的房子，我保证你买了后悔一辈子。塔楼，即便是金角的房子一样要忍受房子不通风、西晒的痛苦。没有符合条件的房子？没关系，联系方式留下换下个中介。我是看了1个月的房子的
  
4.对付中介
有些朋友说天天去看房却看不到满意的，这都是功课没做好的。  
  
  
a.明确提出自己的要求，这样才会尽量少去看房。  
  
  
b.电话里尽最大可能问清你最关心的问题而不是他给你吹嘘的东西，稍有不符一定回绝，否则绝对是浪费时间。  
  
  
c.看房的时候把房子毛病记在心里，可以在回程的路上跟带你去的业务员讨论下，不要当场表现出任何明确的态度。  
  
  
d.拿不准的房子多跟亲戚朋友商量，中介会主动跟你联系。我的观点拿不准的就继续等，做好打持久战的准备。  
  
  
对于态度比较好的中介我们也要和颜悦色，对于拽了吧唧的中介如果房子稍有不满意马上拍屁股走人。  
  
  
记住你花的每一份钱都是可以省的！
  
  
逃税，总价做低。中国的税收已经世界第二了，不差我那点。（我承认我素质不高，可也不至于傻到给贪官送钱）。其中个人所得税的1%，我当时就强调房子满3年没满5年就省了0.5%。这里提供两个市场最低指导价，一个是*林春天，6900；一个是我买的大屯卧龙小区6500。基本来说以鸟巢为界，西边6900东边6500。关于最低指导价，可以询问他家中介做个比较。  
  
  
代理费，一般都3%，这笔钱一样可以谈，至少到2.5%是一点问题都没有的，基本上2%甚至更低中介都一定是有利可图的。  
  
  
过户费，纯粹一个扯淡的收费，过户国家根本就不收任何多余费用，顶多是他派一个人专门跟你过户，这个人一天的奔波值3000？只有房本收5元工本费，还不是当场要交的。  
  
  
房屋总价，零头一定是可以抹掉的。如果房屋装修不错，一定要写清楚装修哪些东西他是要拿走的，不拿走的都不是将来他可能要挟你的砝码。  
  
  
再不厚道地把中介个人的提成写一下。我了解的也不全面，且每个公司都有不同的规定，基本上是代理费越高提成越高，一般情况提成在14%左右。我就碰到业务员伙同我向他们经理要求降低代理费，然后私下给他他少赚的那一部分。尽管最后没有成功，但是这一定是一个方法。  
  
  
c.顶层带露台，很吸引人，如果小两口住没问题，一旦老人要来常住，一定要忍住不买。我就说一种情况，老人独自在家，感冒了连自己下楼的力气都没有，难道感冒也要请救护车？我姥爷就是因为提一个10斤的西瓜上二楼犯的冠心病；d.前后尽量不遮挡，尽量不买1楼。
  
  
  
5.贷款
商贷，这个是除了买主以外都喜欢的方式。因为中介可以通过介绍担保公司获得提成，房主可以最快速度拿到余款。而买主则需要忍受高贷款利率。时间周期基本在2周，1k办加急7天拿钱。钱给买家。  
  
  
住房公积金，这个真是让人又爱又恨。评估1周，审核15个工作日，放贷还要1-2周，关键是你要过户之后才能办理这些手续。最让人不理解的是钱给卖家，我买房的时候还希望贷点公积金呢，因为周期太长卖家不同意。
  
  
  
6.过户
朝阳区过户大厅比最繁忙的工商银行我看没什么区别，甚至更可怕。偌大的大厅办理二手房屋过户，新房申请房本，贷款抵押，领房本，人在里面呆着特别受罪。二楼缴费，需要先缴清各种税费才能在大厅里的排号机那里等号。我们是中午12点半到的，缴费排队到1点，取号151号，看大屏幕才到68号。  
  
  
需要提醒的是缴税需要刷卡，我就被那个业务员忽悠说要现金，结果傻乎乎背了现金去。然后又去最近的工商银行办卡。提到这个工商银行不得不多说几句，这个过户大厅在石佛营，就是朝阳公园桥往东大概2公里的地方，这个工商银行是除了远处一个农行之外的唯一一个银行。里面的取号机是个摆设，我拿号370多，屏幕显示210多。人办业务都是排队和插队。要不是宣称自己买房不能耽搁，然后低三下四求了大堂经理，估计办到我都5点了。我冲到过户大厅2楼的时候中介派来的人正在窗口跟里面收税的天南海北地扯呢，我要再晚到1分钟就是再等半小时。
  
  
  
7.验房
7.验房  
  
  
不要以为过户了就万事大吉，一定要仔细验房。由于我还没拿到钥匙，这块就不写了，我给大家支着就是列一个单子，到时候需要验什么一目了然。  
  
  
8.插曲
  
  
就在要最后看房交订金的前夜，一个中介公司（中大恒基）打来电话问我买房了没有，我说明天交订金，他就开始说我们这里有套房特别合适你如何如何，原来就是我这套。他们是来抢到嘴的鸭子的，开的代理费超级低，说的我很动心，不过最后卖家死也不同意给他们做。我也没做不仁之事。  
  
  
啰嗦了这么多，希望对大家有点帮助。通过比较众多中介公司我感觉我爱我家和链家的服务还是很不错的，还有一些很小的中介也可以。无奈我喜欢的中介手上没有我心仪的房子，呵呵。  
  
最后希望每一个人都能买到称心如意的房子。
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别看我只是一只羊  |别看我只是一只羊  |有什么难题去牵绊我都不会去心伤 |在什么时间都爱开心笑容都会飞翔
绿草因为我变得更香|羊儿的聪明难以想象|有什么危险在我面前也不会去慌乱 |就算会摔倒站了起来永远不会沮丧
天空因为我变得更蓝|天再高心情一样奔放|就算有狼群把我追捕也当做游戏一场|在所有天气拥有叫人大笑的力量
白云因为我变得柔软|每天都追赶太阳    |
  
虽然我只是羊 喜羊羊　美羊羊　懒羊羊　沸羊羊　慢羊羊　软绵绵　红太狼　灰太狼
  
  

  
  
【 在 maius 的大作中提到: 】
: 转两篇我觉得很有用的文章
  
随着二手房的交易日趋活跃，二手房由于总价低，位置佳等优点而受人青睐。但比起商品房而言，规范二手房交易的法律、法规相对滞后，因此购买二手房要注意许多问题，防范风险。市房地产交易管理所有关人士为购买二手房的市民支了几招。
  
　　1.查验房屋是否有房产证  
  
房产证是证明房主对房屋享有所有权的重要凭证，没有房产证的房屋交易时对买房人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
  
　　2.弄清房屋产权是否明晰  
  
首先，弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人，并要求卖方提供合法证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。其次，确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源与其合法性。有些房屋有好多共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买房人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  
如果房产被抵押或查封，只有在解除抵押或查封后才能与卖方交易；产权证所有者是多人共有的，一定要有共有人同意出卖的书面证明，房产才能交易；如果是违章建筑，随时都可能被政府部门拆除；如果房产牵涉其他纠纷，不但房产买不到，可能连自己都牵连进去。因此，买房之前一定要查清房屋的权属及状况，如果买房人买了存在上述情况的房产，可能在支付了房款之后，房产却不能过户到自己名下，最后导致钱财两空的局面。
  
　　3.了解交易房屋是否在租  
  
有些二手房在转让时，还在被别人租赁。如果买房人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为买卖不破租赁，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买房人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷！所以，买房人在与房主签订买卖合同时，应当在合同中约定入住时间，以保证自己的合法权益。
  
　　4.土地情况是否合理  
  
二手房交易中买房人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，因为划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买房人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算了。
  
　　5.市政规划是否影响  
  
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买房人在购买时应全面了解详细情况。
  
　　6.单位房屋是否为全部产权  
  
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，必须先过渡成全部产权后，才能办理交易手续。房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，买房人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
  
　　7.房屋质量是否保证  
  
不要被装修迷住眼睛。有的房屋因为质量缺陷、结构不好等情况，而用装修去掩盖。做工好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是厨房、洗手间、墙角、窗台、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。就目前二手房市场而言，上世纪80年代的二手房普遍较多，由于这些二手房年代较久，使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。
  
　　8.物管是否到位  
  
要了解房屋的使用年限、及物业管理的情况。有的物业管理不到位，服务差，安全状况不好；有些房主在转让房屋时，其物业管理费，水电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买房人不知情购买了此房屋，所有费用有可能要全部承担。
  
　　9.中介公司是否违规  
  
有些中介公司违规提供中介服务，如在房贷时，为买房人提供零首付服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买房人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
  
　　10.合同约定是否明确  
  
二手房买卖合同不像商品房买卖合同那么全面，所以对一些细节应约定清楚，如交易方式、违约责任、纠纷解决、交房日期等。
  
  
为了避免因为户口引起不必要的纠纷和麻烦，及早完成户口的迁移自然是最好的办法，因此，在进行二手房买卖的时候，双方就应该提前想到有关的问题，并在交易过程中也将其作为一个重要的环节来对待。筑家地产建议消费者，在签订房屋买卖合同时，就要明确约定有关户口迁移的条款，并约定具体的违约责任，具体来讲要注意以下几点。
  
　　首先，在交易之前，买方有必要到公安机关查询交易房屋的户籍状况。房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的，买方可以委托律师或亲自到派出所了解房屋的户籍状况。需要注意的是，如果派出所仅限本人调取户籍材料的话，买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。
  
第二，买方应该要求卖方出示户口本，并留存复印件。通过审查卖方的户口本，买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。但这种做法并不十分保险，因为户口本只能反映卖方家庭成员的户籍状况，而如果有卖方亲戚将户口落在这里的情况，户口本则不一定能反映出这个问题，也就是说无法排除非家庭成员户口落于交易房屋内的可能，户口本上的信息可能与实际的户籍状况存在差异。
  
　　第三，最稳妥的办法是，买卖双方就户口问题进行协商，约定适当的付款方式和违约责任。户籍问题的事后补救是非常困难的，买方必须在纠纷的预防上下足功夫。在签订购房合同时，应当把握两点：一是付款的时间。买方只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时，才可以付清全部的购房款。买方应当牢记：花钱买的不仅仅是一处产权无争议的房屋，还应当是一处户籍无争议的房屋。二是违约责任的约定。卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够的，买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定。明确了违约责任，就可以免除买方在损害方面的举证责任，买方就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。
  
  
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别看我只是一只羊  |别看我只是一只羊  |有什么难题去牵绊我都不会去心伤 |在什么时间都爱开心笑容都会飞翔
绿草因为我变得更香|羊儿的聪明难以想象|有什么危险在我面前也不会去慌乱 |就算会摔倒站了起来永远不会沮丧
天空因为我变得更蓝|天再高心情一样奔放|就算有狼群把我追捕也当做游戏一场|在所有天气拥有叫人大笑的力量
白云因为我变得柔软|每天都追赶太阳    |
  
虽然我只是羊 喜羊羊　美羊羊　懒羊羊　沸羊羊　慢羊羊　软绵绵　红太狼　灰太狼
  
  

  
  
【 在 maius 的大作中提到: 】
: 转两篇我觉得很有用的文章  
  
二手房交易流程
  
1、买方看房；
  
2、买方进行产权调查；
  
3、买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任；买方交付立约定金；
  
4、买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》；
  
5、买方交付首期房款或履约定金；
  
6、买卖双方与贷款银行签订转按揭合同；
  
7、卖方提前偿还银行贷款；
  
8、卖方注销房地产抵押登记；
  
9、买方申请公积金、商业贷款；
  
10、买方与贷款银行签订公积金贷款及担保合同、商业贷款及抵押合同
  
11、买卖双方到房地产交易中心申请过户，并取得收件收据；
  
12、买方支付二期房款（视合同约定）；
  
13、卖方将房屋交付给买方（具体时间可在合同中约定）；
  
14、银行放款（具体时间买卖双方可在合同中约定，由买方通知银行）；
  
15、买方领取方地产权证；
  
16、买方支付末期房款（视合同约定）。
  
  
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